Ley de Propiedad Horizontal y normas para terrazas privadas en comunidades 9 palabras

Si posees una terraza y no estás seguro si es de uso exclusivo o compartido, o si estás considerando comprar una propiedad con este tipo de áreas, es fundamental estar bien informado sobre su uso y las leyes que lo rigen. A continuación, te presentamos los aspectos clave a tener en cuenta.

Terraza privativa o comunitaria

La titularidad de una terraza depende de la escritura del piso y de la normativa pertinente. Esta información se encuentra registrada en las Escrituras de División Horizontal o en las propias escrituras de la vivienda, lo que nos permite conocer si la zona es de uso común o privativo.

En caso de que en la escritura se especifique que la terraza es de uso privativo, esta será propiedad del dueño de la vivienda o del inquilino en caso de alquiler. En consecuencia, tanto el acceso como el uso de la terraza quedará restringido exclusivamente a esa persona.

Por otro lado, las viviendas con terrazas de uso privativo son aquellas que se encuentran dentro de una zona comunitaria pero cuyo acceso y uso están restringidos al propietario o inquilino. Esto suele ocurrir en viviendas que cuentan con una terraza privada dentro de la vivienda o en algunos casos en áticos.

Identificando si mi terraza es de uso exclusivo o compartido en la comunidad

El concepto de terraza comunitaria de uso privativo refiere a aquellas situaciones en las que una terraza o azotea es propiedad formal de la comunidad de vecinos, pero al mismo tiempo se tiene el derecho de uso y disfrute exclusivo por parte de uno o varios vecinos.

Este tipo de situaciones son comunes en áticos con terraza que funciona como cubierta para pisos inferiores, así como en terrazas de patios de luces, convirtiéndolas en elementos comunes de uso privativo.

Si quieres saber si tu terraza es una terraza comunitaria de uso privativo, es importante consultar tu contrato de compraventa o alquiler, así como el título constitutivo y los estatutos de tu comunidad de propietarios. De esta manera, podrás aclarar cualquier duda al respecto.

Terrazas privadas en la Ley de Propiedad Horizontal responsabilidades de su preservación y cuidado

El deber de conservación de las terrazas de uso privativo según el artículo 9.1.a) de la LPH.

El artículo 9.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligación de los propietarios de conservar los elementos comunes. Esta responsabilidad abarca tanto los elementos de uso general como los de uso privativo. En el caso de las terrazas de uso privativo, esto incluye su mantenimiento y limpieza habituales.

Sin embargo, esta obligación no excluye la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios cuando se presenten daños que tengan origen en el mal estado de un elemento común. En este caso, es la Comunidad la que debe encargarse de su conservación y mantenimiento, siempre y cuando no se trate de un acto doloso o negligente por parte del propietario que hace uso de la terraza privativa (STS 402/2012, 18...).

Terrazas privadas en la Ley de Propiedad Horizontal derechos del dueño y restricciones

Artículo 7.2: Limitaciones para uso de pisos e inmuebles

Conforme al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), está prohibido al propietario u ocupante del piso llevar a cabo actividades que vayan en contra de lo establecido en los estatutos, causen daño al inmueble o infrinjan las normas sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Por lo tanto, para determinar la licitud de cualquier acción en el piso o en el edificio, es necesario examinar tanto el Reglamento Interno como la legislación urbanística aplicable.

Artículo 7.1: Modificación de elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios

De conformidad con el artículo 7.1 de la LPH, el propietario tiene el derecho de modificar cualquier elemento arquitectónico, instalación o servicio, siempre y cuando no afecte a la seguridad del edificio, su configuración, estructura o estado exterior. En estos casos, se requerirá la aprobación unánime por parte de la junta de propietarios.

Regulación de los espacios privados al aire libre en la Ley de Propiedad Horizontal

Terraza privativa en el Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios: ¿quién paga los gastos de mantenimiento?

En el Título Constitutivo de la Comunidad de Propietarios es habitual que el dueño de la vivienda sea el único beneficiario de la terraza privativa, teniendo la obligación de mantenerla en buen estado de conservación e higiene. Sin embargo, los gastos de mantenimiento corren por cuenta de la Comunidad. Este hecho es inmutable, ya que la escritura de propiedad establece la pertenencia de la terraza como privativa.

Por lo tanto, a pesar de que el propietario debe encargarse de la limpieza y el mantenimiento ordinario de la terraza, en caso de daños o averías, como humedades o filtraciones, es responsabilidad de la Comunidad asumir los gastos. Sin embargo, si el dueño ha realizado alguna instalación que haya causado daños, deberá hacerse cargo de los costos por haber modificado un elemento común.

Cabe destacar que, mientras el propietario debe afrontar las labores de mantenimiento y reparación derivadas del uso cotidiano de la terraza, la Comunidad es responsable de los gastos relacionados con la estructura de la misma. Por ejemplo, si se debe instalar una tela asfáltica, los costes de la reparación recaerán sobre la Comunidad de Propietarios.

Mantenimiento y reparaciones de una azotea compartida con uso exclusivo

Existen situaciones problemáticas que pueden ocasionar daños y filtraciones en el piso inferior, como es el caso de los maceteros que se incorporan en el suelo para tener plantas en las terrazas. La falta de impermeabilización y la humedad de la tierra y el riego pueden provocar problemas de humedad en el piso inferior. En estos casos, el propietario de la terraza es responsable de los mismos y debe cubrir los gastos de reparación y daños causados en el piso inferior.

Es importante señalar que, en caso de labores de mantenimiento o reparación de elementos sometidos al uso habitual de la terraza, el propietario de la vivienda será quien asuma los gastos (por ejemplo, grietas en el suelo). En cambio, si la reparación es en la estructura de la terraza comunitaria de uso privativo, como la sustitución de la tela asfáltica, el costo recae en la comunidad.

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Directrices para el aprovechamiento exclusivo de las terrazas compartidas

Es importante tener en cuenta que los aires acondicionados necesitan estar situados en una zona adecuada para su correcto funcionamiento y mantenimiento. En este sentido, es recomendable que se instalen en las terrazas comunitarias.

Sin embargo, en algunos edificios de reciente construcción, ya se dispone de un espacio designado específicamente para la colocación de los aires acondicionados.

Pero ¿qué sucede cuando no hay un lugar destinado para su instalación? En ese caso, se pueden instalar en la fachada exterior del edificio, siempre y cuando se cumplan las regulaciones de la ciudad.

En la mayoría de ciudades españolas, se permite la colocación de aires acondicionados en las fachadas exteriores de los edificios, siempre y cuando no hay un desagüe directo hacia el exterior. Por lo tanto, no está permitido instalarlos en las paredes interiores o en los patios de luces.

Las terrazas en comunidades de vecinos: puntos de discordia

Las terrazas son una fuente constante de discusiones entre los propietarios de una comunidad de vecinos. A continuación, te mostramos 10 preguntas frecuentes relacionadas con este tema.

¿Quién tiene derecho a usar la terraza?

Uno de los principales conflictos surge al determinar quién tiene permitido el acceso a las terrazas compartidas.

¿Puedo instalar cerramientos o elementos en mi terraza?

Algunos propietarios quieren modificar su espacio en la terraza, ¿es posible hacerlo sin afectar a los demás vecinos?

¿Cómo se reparten los gastos de mantenimiento?

Cuando se trata de reparaciones o mejoras en la terraza, ¿cómo se decide quién paga?

¿Se pueden hacer reuniones o eventos en la terraza?

Muchos vecinos desean utilizar la terraza como espacio para reunirse o celebrar eventos, ¿qué normas se deben seguir para hacerlo?

¿Quién es responsable de las posibles filtraciones o humedades en la terraza?

Si la terraza es la causa de problemas en el interior de algún apartamento, ¿quién se encarga de solucionarlo?

¿Las mascotas tienen permitido acceder a la terraza?

Hay comunidades que tienen restricciones en cuanto a la presencia de animales en las terrazas, ¿cuál es la postura legal al respecto?

¿Pueden utilizarse las terrazas como zonas de almacenamiento?

Algunos vecinos aprovechan la terraza para guardar objetos o enseres, ¿existe alguna normativa al respecto?

¿Qué sucede si se realizan reformas en la terraza sin permiso?

Si un propietario modifica la terraza sin haber obtenido previamente la aprobación de la comunidad, ¿qué medidas pueden tomarse?

¿Puedo reclamar una indemnización si no tengo acceso a la terraza?

Si por algún motivo no puedo hacer uso de la terraza, ¿tengo derecho a recibir alguna compensación económica?

¿Es posible cerrar la terraza para convertirla en un espacio privado?

Algunos vecinos quieren tener un espacio privado en la terraza, ¿se permite cerrarla y convertirla en una habitación más de la vivienda?

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